Khi xây nhà phố từ 2 đến 3 tầng, nhiều gia chủ thường băn khoăn: “Có nên làm thêm tầng tum không? Nếu có thì chi phí phát sinh là bao nhiêu? Có thực sự đáng?”
Trong bài viết này, MHOME Design & Build sẽ giúp bạn so sánh chi phí xây nhà có tum và không tum, đồng thời đưa ra phân tích về công năng, lợi ích và những điều cần lưu ý trước khi quyết định.
( Mẫu tum nhà phố hiện đại)
1. Tum là gì? Tum có khác tầng không?
Tầng tum (hay còn gọi là tầng kỹ thuật, tầng áp mái) là phần nằm trên cùng của ngôi nhà, thường có diện tích sàn nhỏ hơn các tầng bên dưới và có thể dùng cho nhiều mục đích:
- Làm phòng thờ, phòng giặt, phòng kho
- Làm phòng ngủ nhỏ hoặc không gian chill
- Kết hợp với sân thượng trồng cây, làm sân phơi
- Chứa bồn nước, máy giặt, máy năng lượng mặt trời
( Mẫu nhà phố có tum hiện đại)
Tum không tính là một tầng hoàn chỉnh, nên thường không bị giới hạn bởi quy định chiều cao/mật độ xây dựng như các tầng chính.
2. Chi phí xây nhà có tum và không tum khác nhau bao nhiêu?
| Hạng mục | Nhà không tum | Nhà có tum |
| Chi phí xây dựng phần thô | Chi phí thấp hơn | Tăng 8–12% so với nhà không tum |
| Chi phí hoàn thiện | Không phát sinh | Tùy công năng tum (thờ, kho, ngủ…) |
| Chi phí kết cấu – mái | Có mái đổ bê tông hoặc mái tôn | Có mái + tum → kết cấu phức tạp hơn |
| Chi phí thiết bị kỹ thuật | Thấp (vì sân thượng trống) | Có thể cần thêm hệ thống điện, nước, chống nóng |
3. Phương pháp tính diện tích tum
Cách tính diện tích tum (theo MHOME):
| Tình trạng tum | Cách tính diện tích sàn |
| Tum có diện tích ≤ 50% sàn tầng dưới | Tính 50% diện tích xây dựng |
| Tum có diện tích > 50% sàn tầng dưới | Tính 75–100% diện tích xây dựng |
| Tum kết hợp sân thượng, giàn lam | Tính thêm 30–50% tùy mức độ hoàn thiện |
Ví dụ: Nhà 50 m² sàn, tum xây khoảng 25 m² (50%) → tính thêm 25 m² xây dựng.
3.1. Giá xây dựng tum gồm những gì?
Chi phí xây tum gồm các phần:
- Chi phí xây thô: móng (nếu là mái đúc), tường, sàn, mái tum
- Chi phí hoàn thiện: chống thấm, lát gạch, sơn nước, cửa, thiết bị
- Hệ thống điện – nước, thoát mái, chống nóng tum
- Phần cảnh quan phụ trợ: sân thượng, lam chắn, tiểu cảnh (nếu có)
3.2. Bảng giá thiết kế kiến trúc trọn gói
| Diện tích thiết kế |
Thông dụng (Hiện đại, tối giản…) |
Đặc thù (Cổ điển/Tân cổ điển/Japandi/Indochine…) |
Nâng cao (Video diễn họa 3D) |
| 200 – 400 m2 | 160.000/m2 | 180.000/m2 | 200.000 – 220.000/m2 |
| 400 – 600 m2 |
140.000/m2 |
160.000/m2 | 180.000 – 200.000/m2 |
| > 600 m2 | 130.000/m2 | 150.000/m2 | 170.000 – 190.000/m2 |
Ghi chú: Chi phí có thể thay đổi theo thời gian & các yêu cầu cụ thể từ gia chủ. Vui lòng liên hệ MHOME Design & Build để biết thêm chi tiết.
4. Giá xây tum trọn gói là bao nhiêu?
Giá xây trọn gói (theo đơn giá MHOME):
| Gói xây dựng | Đơn giá tum (tham khảo) | Ghi chú |
| Xây thô + nhân công hoàn thiện |
3.650.000 – 4.350.000 đ/m² |
Tính theo diện tích tum |
| Trọn gói vật tư trung bình | 5.950.000 – 6.650.000 đ/m² | Bao gồm cả vật tư hoàn thiện |
Tum thường chiếm khoảng 10–15% tổng chi phí xây nhà nếu làm diện tích nhỏ (≤50% sàn)
Ví dụ:
- Nhà phố 1 trệt 2 lầu (3 tầng x 50 m² = 150 m²), thêm tum 25 m²
- Chi phí tăng thêm nếu xây tum:
Thô + hoàn thiện: +91 – 108 triệu
Trọn gói: +149 – 166 triệu
5. Ưu – nhược điểm khi xây thêm tum
- Ưu điểm:
Tăng thêm không gian sử dụng mà không phải xin phép thêm tầng
Tối ưu mặt bằng cho các chức năng phụ như phòng thờ, phòng giặt, sân phơi
Cải thiện thẩm mỹ mặt tiền khi biết thiết kế tum khéo léo
Tạo không gian sống “mở”, gần gũi với thiên nhiên (sân thượng chill)
- Nhược điểm:
Tăng chi phí đầu tư ban đầu
Nếu không chống nóng, chống thấm tốt → dễ ảnh hưởng tầng dưới
Một số khu vực có quy định về chiều cao – nên cần hỏi kỹ KTS/đơn vị thi công
6. Có nên đầu tư làm tum không? Những trường hợp phù hợp
NÊN LÀM TUM nếu:
- Nhà bạn đã 2–3 tầng, muốn thêm không gian phụ nhưng không muốn lên thêm tầng
- Cần phòng thờ yên tĩnh và tách biệt
- Muốn tận dụng tầng mái làm sân chill, sân phơi hoặc khu trồng cây
- Có ý định cho thuê trong tương lai → tum là điểm cộng (thêm phòng, tiện ích)
( Mẫu nhà có tum giúp tăng diện tích sử dụng)
KHÔNG NÊN LÀM TUM nếu:
- Ngân sách hạn chế
- Diện tích sàn nhỏ (tum quá nhỏ → không hiệu quả)
- Nhà ở khu vực giới hạn chiều cao nghiêm ngặt
7. Gợi ý thiết kế tum hiện đại, tiết kiệm chi phí
- Dùng tum kết hợp mái dốc / lam che nắng thay vì tum đổ mái toàn phần → giảm chi phí
- Tum + sân thượng có mái kính/mái tôn + lam sắt → tận dụng ánh sáng và chống mưa nắng
- Dùng tum làm phòng thờ hoặc kho để giảm chi phí hoàn thiện nội thất
- Kết cấu tum nhẹ, đơn giản nếu không dùng làm phòng ở
( Gợi ý thiết kế các mẫu nhà có tum)
Bạn cần tư vấn thiết kế nhà phố có tum tối ưu chi phí?
MHOME Design & Build – chuyên thiết kế – thi công nhà phố trọn gói tại TP.HCM:
✔ Thiết kế tum kết hợp phòng thờ – sân thượng – không gian phụ
✔ Đưa ra phương án tiết kiệm chi phí thi công mà vẫn đảm bảo thẩm mỹ
✔ Cam kết không phát sinh, bảo hành rõ ràng